| COLOURS, RACES AND RELIGIONS ARE NOT OUR MATTERS ! |
KONUT SERTİFİKASI HADİSESİ
KONUT SERTIFIKASI HADİSESİ (Devletin yeni bir keriz halk silkeleme entrikasımı yoksa gerçek bir tasarruf alternatifimi?)
Geçtiğimiz günlerde açıklanan Gayrımenkul Sertifikası projesine baktığımızda tek öğrendiğimiz 4-8 ağustos haftasında ₺ 7,59 birim değeriyle Kamu Bankalarındaki yatırım hesapları üzerinden aynı halka yeni arz edilen şirketler gibi talep verilecek. 62m2 için 631, 516 ad (₺ 4.793,206), 88m2 için 863.276 ad (₺ 6.552,265),144 m2daire için 1,384, 916 ad (₺ 10.511,512) ve 194m2 bir daire içinse 1.833.345 ad (₺ 13.915,089) sertifika biriktirilmesi gerekecek. Bu sertifikalara dair ilk teslimatlar söylenene göre 5.325 konutluk Istanbul Başakşehir'de planlanan Damlakent Projesinin 1.540 adetlik ilk etabıyla olacak ve 48 ayda anahtar teslimi planlanmış.
Burada en dikkat çekici husus tüm bu hesabın kitabın Istanbul Başakşehirdeki DamlaKent projesine hesaplanmış olmasıyla birlikte bu projedeki her konut ölçeği için belirlenen sertifika adetinin fix olması. Bakan Kurum buna Asli Edim adını vermiş; ne demekse! Bu durumda ilk sorulacak soru borsada 7.59 lira arz fiyatıyla alınıp satılmaya başlanacak bu sertifikaların birim fiyatı bu 4 yıl zarfında kaç lira olacaktır değilmi? Sorumlu bakan bu paradoksu ise açılım getirmeden Tali Edim diye adlandırmış bu arada..
Öyleya mesela 2+1 144m2 daire alacaksınız ve şu anki 7.59 sertifika fiyatıyla ₺ 10.511,512hesapladığınız maliyeti kümulatifte düşermi artarmı? BIST işlem hacminin son yıllık değişimi eksi % 2,11 ile hesaplarsanız söz konusu dairenin maliyeti ₺ 10.289.719 a düşecektir. Fakat konut sertifikası modelinin sistemsel özünü oluşturan ve muteahhitlk firmalarının BIST’te işlem gören spesifik inşaat projelerini satma mantığıyla işleyen Gayrımenkul Sertifikalarının yıllık artışına baktığınızda işin renginin değiştiğini görüyorsunuz. Şöyleki BIST’te işlem gören 37 Gayrımenkul Ortaklığı şirketinin oluşturduğu XGMYO endeksinin yıllık değişimi % 48,56. Bunu baz alırsanız aynı dairenin 1 yıl sonra size maliyeti ₺ 15.615.902 olacaktır. Ya 4 yıl zarfında???? Daha da ötesi bu proje alenen belliki Emlak Konut ve TOKI' yani devlete ait Damlakent İsimli spesifik bir projenin finansmanı için kurgulanmış. Yani resmen bir GYO finansmanıysa o halde neden aslanlar gibi çıkıp diğer GYO lar gibi BIST e doğrudan bir kotasyon koymak yerine süsleyip püsleniyor ben anlamadım
Bu noktaya dair dikkat edilmesi gereken husus gayet açıktır: GYO ve diğer endeksler gibi ranttan keza; ev edindirme tasarrufu olarak planlanmış devlete ait Konut Sertifikaları olsa dahi “Borsalarda İşlem Gören Tüm Enstrümanlar manuplasyon yada spekülasyona açıktır”. BIST’in bu durumu engellemek adına uyguladığı ve devre kesme olarak adlandırılan günlük % 10 artış yada azalış regülasyonu bile rantiyeci spekulatörlerin manuplasyonlarını durdurmaz! Dolayısıyla finansal gözle baktığınızda bir yıl önceki benzer endeks değişimlerini, enflasyon oranlarını, inşaat maliyetlerini değiştiren diğer emtialardaki fiyat değişimlerini, konut faizlerindeki değişimler gibi faktörleri göz önüne alarak 7.59 liralık arz fiyatının yıllık fiyat değişkenlik risk yada fırsatını hesaplamanız ve en iyi ihtimalle 4 yıl denilen konut teslim tarihindeki değerini görmeniz şarttır.
Bununla beraber aynı 144 m2 lik 2+1 daire örneğinden devam edersek; karşımıza 48 ay yani 4 yıl zarfında o evi almanız için toplamanız gereken 1,384, 916 ad sertifika için her ay o da 7.59 başlangıç fiyatının değişmediği varsayımıyla; aylık 218.990 liraya denk gelen 28.852 ad sertifika biriktirmeniz gerekiyor. Bu rakamı sabit bile kabul etsek rantiyeden keza ev sahibi olabilmek için kaç aile her ay tasarruf edebiliyor acaba bu ülkede?
Ayrıca, Emlak Konut/TOKI teslimde biriktirebildiğiniz kadarını kabul eder geri kalanını borç hanenize yazarmı muamma. Diyelimki yazdı ama birkaç yıl içinde daha önce yaşatılanlar gibi borcunu şu süre zarfında şu bedelle defaten kapat affı gibi bir ucube uygulamaya başvurursa? Olurmu olur? Ama bu olasılıkta bırakın sertifika bakiyesini nakden ödeyemeceklerin durumunu sertifikaların borsadaki değerleme dalgasını benim diyen finansçı hesaplayamaz. Devlet eliyle manuplasyon ve buna bağlu borsa/para/faiz sisteminin resmen çöküşü demek olur bu. Kaldıki 2008 yılındaki küresel krizin temelinde yer alan mortgage tirbulansının derinliklerinde bu saklıdır.
Şuraya kadar algoritmik ve sistemsel araz detaylarına girmeden en basit yapısal finans yaklaşımıyla objektif kısa bir ön değerleme yaptım. Son birkaç rakam daha verip yorumu size bırakayım.
Resmi verilere göre 2025 yılı karkas bina m2 maliyeti ortalama ₺ 10.000. Zamanın IBB şirketi KIPTAŞ tarafından muhafazakar kesime şehir içinde şehir oluşturmak için hazineden zapturapt edilen Başakşehir'deki Damlakent Projesinde örneğimiz olan 144 m2 lik dairenin kaba inşaat maliyeti 1.440.000 lira; sıfır enflasyonsuz horizontal hesaplaysa 4 yıl için deyinki ₺ 5.760.000. Istanbul’da arsaların binalardan daha değerli olduğu kesin. Bana göre 7.59 lira başlangıç sertifika değeriyle belirlenen ₺ 10.511,512 güncel toplam değer reel maliyetle uyumlu. Bu açıdan baktığınızda bu tasarrufu yapmaya değer. Lakin yukarıda verdiğim donelerin hepsini hesaba katmanız gerekiyor. Sonuçta 2018 den beri devletin vatandaşını silkelediği iktisat tarihinin en absürd vahşilikle uygulanan devletçi ekonomi modelinin hala içindeyiz. Yani kasa her zaman kazanıyor.. Karar sizin...
